Réforme des plus-values immobilières : décryptage du projet de loi

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François Fillon a annoncé vouloir modifier la fiscalité des gains lors de la vente d'un bien immobilier. Voici le texte tel qu'il a été présenté dans le projet de loi de finances rectificative 2011.

Afin d'essayer de lutter contre les déficits, le premier ministre François Fillon a détaillé une série de changements fiscaux. Parmi eux, la modification de la taxation des plus-values immobilières. En dehors de la résidence principale, qui ne subit pas d'impôt, un bien immobilier est taxé à hauteur de 31,3% des gains réalisés. A partir de la cinquième année de détention, un abattement de 10% par an est pratiqué. Cela veut dire qu'au bout de 15 ans de détention du bien, la vente n'est pas taxée.

Le gouvernement veut supprimer cet abattement. En échange, la plus-value sera minorée de l'inflation sur la période. L'article 1er A du projet de loi de finances rectificatives 2011 apporte ces modifications.

Décryptage du texte

>> En premier, il indique que le prix d'achat, pour le calcul de la plus-value, sera majoré « proportionnellement à la variation de l'indice moyen annuel des prix à la consommation hors tabac depuis la date d'acquisition du bien ou du droit ou de réalisation des frais et dépenses ».

Ainsi, pour un bien acheté 100.000 euros, avec une inflation de 20%, la base de calcul sera de 120.000 euros.

>> En deuxième, il supprime le premier alinéa de l'article 150 VC concernant l'abattement de 10% par année de détention.

>> En troisième, il supprime l'abattement fixe de 1.000 euros sur la plus-value lors d'une vente.

>> En quatrième, le vendeur doit déclarer la cession au fisc dans un délai d'un mois et non plus de deux.

>> En cinquième, ces mesures s'appliquent à une « promesse unilatérale de vente ou une promesse synallagmatique de vente » intervenue à partir du 25 août 2011.

Attention car la promesse unilatérale de vente doit être enregistré dans les dix jours à son centre des impôts (un mois, si l'acte est passé par un notaire). La promesse synallagmatique de vente (aussi appelé compromis de vente) n'est pas soumise à enregistrement.

Ce qui ne change pas

Le texte ne mentionne pas les autres déductions possibles, comme celles sur les travaux, les droits d'enregistrement et les honoraires du notaire. Actuellement, il est possible de majorer le prix d'achat de 15% afin de prendre en compte les travaux effectués. Ce principe ne devrait donc pas être remis en cause.

Exemple

Jean a acheté un bien 100.000 euros en janvier 2003. Il le revend 150.000 euros en septembre 2011. Il réalise donc une plus-value de 50%. Il a réalisé des travaux. Voici ce qu'il va payer

> Avant la réforme : il peut majorer son prix de vente d'un forfait travaux de 15% et des frais d'enregistrement de 7,5%. Le fisc considère donc son prix d'achat non de 100.000 euros mais de 122.500 euros (15 000 euros de travaux et 7.500 euros de frais d'enregistrement). La plus-value s'élève donc à 27.500 euros.

Le bien étant détenu depuis huit ans, on applique un abattement de 10% par an à partir de la cinquième année de détention, soit 30%. La plus-value est minorée de 30%, soit un gain de 19.250 euros.

Un abattement fixe de 1.000 euros est appliqué. La plus-value s'élève à 18.250 euros. Ce montant est taxé à hauteur de 31,3% soit une imposition de 5.712 euros.

> Après la réforme : ce propriétaire applique toujours les forfaits travaux et frais d'enregistrement. En plus, il applique l'inflation sur son prix d'achat. Selon l'indice, l'indice des prix à la consommation hors tabac a progressé de 14,7%. Il peut donc ajouter 14.7000 euros (14,7% de 100.000 euros) à son prix d'achat. Au total, le prix d'achat est estimé à 137.200 euros.

La plus-value dégagée s'élève donc à 12.800 euros (150.000 – 137.200 euros). Elle est imposée à hauteur de 31,3% (32,5% à partir de l'entrée en vigueur de la loi), soit une taxe de 4.006 euros.

Conclusion : ce propriétaire devrait donc profiter de la réforme, au contraire des personnes possédant un bien depuis plus de 15 ans, qui se voient imposer alors qu'elles ne l'étaient pas auparavant.

La moulinette du Parlement

Ce texte est un projet de loi. Il doit maintenant être examiné par les députés, puis les sénateurs. Ces derniers vont donc l'amender et sans doute le modifier.

Documents
>> Le texte portant sur la modification de la fiscalité des plus-values

>> Les amendements déposés sur le texte

 

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