Projet de loi Alur : ce que Duflot prépare pour réformer l’immobilier

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Le projet de loi Alur, sur l'accès au logement et la rénovation urbaine, va être présenté en Conseil des ministres mercredi 26 juin 2013. Location, copropriétés, habitat indigne... le point sur les pistes explorées par la ministre du Logement Cécile Duflot.

Un peu plus d'un an après son arrivée au ministère du Logement, Cécile Duflot s'apprête à transformer en profondeur le secteur de l'immobilier et du logement. Avec le projet de loi Alur, sur l'accès au logement et l'urbanisme rénové, la ministre du Logement compte bien bouleverser certaines habitudes puisque les règles régissant la location immobilière, les copropriétés et les professions immobilières vont être modifiées en profondeur. De plus, l'ex-secrétaire nationale d'Europe Ecologie Les Verts compte s'attaquer également à l'habitat insalubre et développer de « nouvelles formes » de logement. Le projet de loi doit être présenté mercredi 26 juin 2013 en Conseil des ministres. 

>> Projet de loi Alur : notre dossier complet

• Location immobilière : une baisse des frais supportés par les locataires

C'est sans doute l'aspect du projet de loi Alur, ou Duflot 2, qui retiendra le plus l'attention. Cécile Duflot compte en effet faciliter la vie des locataires, avec notamment deux mesures phares. Tout d'abord, les frais d'agences acquittés par les locataires au moment de la signature du bail vont être plafonnés. Alors que ces derniers peuvent atteindre jusqu'à un mois de loyer entier, la ministre entend les limiter « aux prestations dont il (le locataire) bénéficie réellement : la réalisation de l'état des lieux et la rédaction du bail, dont le coût sera plafonné par décret ».

En plus de cette mesure, qui suscite de nombreuses inquiétudes chez les professionnels, Cécile Duflot va dévoiler les contours exacts de la garantie universelle des revenus locatifs (GURL). Derrière cet acronyme se cache une double volonté : d'une part rassurer les propriétaires en cas de défaut de paiement de loyer, puisque les impayés devraient être assurés par la GURL, et d'autre part diminuer les exigences auxquelles doivent répondre les locataires en matière de caution. Cette garantie devrait être financée par une taxe sur le montant des loyers. Les paramètres exacts de celle-ci ne sont pas encore connus, mais compte tenu des orientations du projet de loi, le financement de la GURL devrait être supporté prioritairement ou intégralement par les propriétaires-bailleurs, de manière à épargner les locataires.

• Copropriétés : plus de contraintes pour les syndics

Sur la question des copropriétés, le ministère du Logement s'est attaché à renforcer l'encadrement de l'activité des syndics. Ces derniers n'auront plus la possibilité de recourir à un compte bancaire unique pour le syndic lui-même et la gestion financière de la copropriété, une pratique jugée abusive par l'UFC – Que choisir notamment. Chaque copropriété devra donc disposer d'un compte bancaire unique, de manière à améliorer la transparence.

De plus, Cécile Duflot veut limiter, par un décret ultérieur à la présentation du projet de loi, les prestations « particulières ». Ces dernières sont facturées hors forfait par les syndics aux copropriétaires, ce sans aucune sorte de contrôle jusqu'ici. Cette mesure devrait ainsi à faire baisser les charges imprévues pour les copropriétaires. Cependant, elle pourrait aboutir à une hausse des tarifs pratiqués, s'inquiète le courtier en syndic Syneval, car les tarifs ne devraient pas être encadrés.

• Un Haut conseil pour réguler les professions immobilières

Afin d'assurer un certain niveau de confiance entre les professionnels et les particuliers, le projet de loi Alur entend mettre en place un Haut conseil des professions immobilières. Ce dernier devra réguler les intermédiaires (agents, mandataires immobiliers), les gérants de location et les syndics de copropriété. A ce haut conseil s'ajouteront des commissions régionales de contrôle, présidées par un magistrat. Par ailleurs, un code déontologique devra être mis en place, ainsi qu'une obligation de formation continue.

Si cette proposition émane des professionnels eux-mêmes, et notamment des agents immobiliers, ceux-ci ne sont pas tous satisfaits de cette proposition. L'Association des responsables de copropriété (Arc) s'inquiète notamment d'un mélange des genres, avec un Haut conseil chargé de chapeauter des activités différentes. L'association de consommateurs CLCV (Consommation, logement et cadre de vie) estime pour sa part que ces différentes instances devront laisser une place de choix aux représentants de locataires et copropriétaires, « sans quoi ces commissions perdraient toute crédibilité ».

• Logement insalubre : interdire les marchands de sommeil et contraindre les bailleurs

Alors que près de 500.000 logements sont considérés comme indignes d'après le ministère du Logement, le projet de loi Alur entend lutter contre l'habitat insalubre. Cécile Duflot compte employer les grands moyens puisque les marchands de sommeil, ou propriétaires qui achètent et louent de tels logements indignes, seront interdits d'acheter de nouveaux biens, en leur nom propre ou par l'intermédiaire d'une société écran. Une peine, qui reste à déterminer, sera instaurée pour les sanctionner judiciairement.

Les propriétaires-bailleurs qui ne s'acquittent pas de leurs obligations de travaux de rénovation et laissent l'état des logements se dégrader seront quant à eux contraints financièrement à agir, ce de plusieurs manières. D'une part, une astreinte de 200 euros par jour de retard sera mise en place, de manière à forcer la main des propriétaires qui refusent de réaliser les travaux de rénovation nécessaires. De plus, si les travaux sont réalisés d'office par le maire ou le préfet, le propriétaire-bailleur devra remboursér tous les frais avancés par la puissance publique.

Enfin, pour inciter les propriétaires-bailleurs à réaliser les travaux nécessaires, les locataires de logements qualifiés de non-décents, c'est-à-dire ne répondant pas aux exigences minimales en matière de confort et d'équipement, verront leurs allocations logement (ALS, ALF et APL) consignées. Les locataires, qui devront récupérer ces allocations une fois les travaux de mise en conformité réalisés, n'auront alors qu'à s'acquitter du montant de leur loyer hors allocation. Jusqu'à présent, le locataire devait initier lui-même les démarches judiciaires pour obliger le propriétaire à mettre le logement en conformité et était obligé de continuer à payer son loyer entier. Il était pénalisé par la suspension du versement des allocations s'il décidait de ne plus s'acquitter de son loyer envers le bailleur indélicat.

Les alternatives au logement « classique » reconnues par la loi

Autre facette du projet de loi Alur, les « nouvelles formes de l’habitat » seront reconnues par la loi. Derrière cette expression policée se cachent les logements « alternatifs » comme les mobiles homes, mais également les roulottes, caravanes et autres yourtes (tentes traditionnelles d’Asie centrale) et autres tipis. Ces résidences mobiles ou démontables ne disposaient jusqu’ici d’aucun statut juridique. A présent, dès lors que ces habitats constituent une résidence permanente et non touristique, ils pourront bénéficier d’emplacements en zone urbaine. Dans le cadre de plans locaux d’urbanisme (PLU) des emplacements en zones agricoles ou naturelles pourront être également réservés.

 

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