Principes

La SCI, ou société civile immobilière, est un cadre juridique qui rend possible des montages immobiliers. Elle permet principalement de détenir un bien immobilier à plusieurs. Comme pour toute société, les propriétaires de la SCI détiennent des parts.

Concrètement, la SCI répond à des besoins de facilités dans la transmission des biens immobiliers, ou sa gestion dans les familles nombreuses. Chaque membre de la SCI (au minimum 2) agit comme un actionnaire d’une entreprise. Il possède des droits de vote et des responsabilités en fonction de son capital. Chaque année, la SCI doit publier ses comptes et faire une assemblée générale.

La transmission du bien est facilitée par des avantages fiscaux et des pactes qui peuvent lier les différents propriétaires. Il n’y a pas de durée de vie minimale du dispositif. Il ne peut néanmoins excéder 198 ans (99 ans renouvelable une fois). Donner un nom à sa société est aussi obligatoire.  

Le dispositif de la SCI n’est pas à prendre à la légère. Il est très réglementé et contraignant (notamment pour les dettes et la dissolution). Il n’est pas nécessaire d’y faire appel si vous n’êtes pas un gros propriétaire foncier. Il vaut mieux dans tout les cas consulter un spécialiste de la question (un avocat fiscaliste ou un notaire par exemple) et bien comprendre pourquoi on veut réaliser un tel montage. 

Avoir recours à une société civile immobilière n’est pas forcement nécessaire pour acheter un logement. C’est un montage complexe qui doit être utilisé que si cela est vraiment nécessaire, tant certaines règles sont contraignantes (assemblée générale par exemple).

Il est utilisé principalement dans deux cas : 

Acheter à plusieurs. La SCI fonctionne sur le même principe qu’une entreprise avec des actionnaires. Ces derniers en possèdent un certain pourcentage en fonction du capital investi. Monter une SCI peut donc s’avérer judicieux pour un achat entre ami, un couple non-marié, entre frères et sœurs, ou encore si des parents veulent aider leurs enfants à accéder à la propriété. Chacun étant ensuite responsable du bien (imposition, droits…) selon sa part.

Lors d’une succession. Pour transmettre un logement lors d’un héritage, la création d’une SCI peut s’avérer avantageuse. Chaque héritier reçoit une part du capital de la SCI. Utile si vous voulez que le bien reste dans le giron familial. Car au mieux, un pacte lie les différents propriétaires et personne ne peut vendre sans l’accord de l’autre. Au pire, si un des héritiers vend, la majorité du bien reste dans la famille. Un logement peut ainsi se transmettre en évitant les conflits familiaux, et les ventes « obligées » qui en découlent généralement.   

Attention aux pièges

La société civile immolière (SCI), un montage sans danger pour devenir propriétaire ? Pas si sûr, car si on y prête pas attention, certains avantages de la SCI peuvent se transformer en piège.

Coquille ville. La SCI n’est pas sans contraite. C’est une société, au même titre qu’une entreprise. Vous devez donc faire des assemblées générales et publier des comptes. Et le fisc peut y trouver à redire si vous ne respectez pas ces règles. L’administration fiscale considère alors votre société comme fictive, et va vous demander de la liquider. Vous devrez vous acquitter des frais de fermeture, et détenir les biens dans une structure juridique plus classique, ce qui peut entraîner une imposition (sur les plus-values par exemple).

Les dettes. Les associés sont responsables des dettes de la SCI, proportionnellement à leur engagement. Ils sont engagés sur leur patrimoine personnel.

La clause d’agréement. Une SCI est conçue généralement pour garder le patrimoine dans la famille. Certaines clauses, comme celle d’agréement, renforcent cette protection. Un associé doit demander l’autorisation aux autres membres pour vendre ses parts. En cas de refus, les associés doivent racheter les parts à vendre. S’il y a désaccord sur le prix, un expert est nommé.