Plus-values immobilières : « Analyser la situation… et ne pas se précipiter… »

Quels conseils donneriez-vous aujourd'hui à ceux qui possèdent une résidence secondaire, un terrain ou tout autre placement dans la pierre ?

Analyser la situation... et ne pas se précipiter... Aujourd'hui, si un particulier vend un bien immobilier détenu depuis quinze ans, il est exonéré. Demain, il sera imposé sur 80 % de la plus-value ! Et pour obtenir un abattement supérieur à 50 %, il faudra attendre la 24ème année de détention avant de vendre. Si le bien est détenu depuis moins de 5 ans, la disparition de l'abattement fixe de 1 000 euros et l'alourdissement des prélèvements sociaux rendent, depuis la parution de la Loi, les conditions moins favorables qu'auparavant... Si le bien est détenu depuis plus de 15 ans et moins de 30 ans, que la plus-value est importante et que vous aviez l'intention de vendre, autant le faire au plus vite. L'intégralité de la plus-value sera exonérée.

Doit-on absolument vendre avant la mise en place de la réforme ?

Pas nécessairement. L'acquisition immobilière est toujours liée à un projet de vie, ou à une transmission familiale. En outre, compte tenu du délai - environ trois mois - requis entre la signature de la promesse de vente et l'acte définitif, les propriétaires ont jusqu'à début novembre 2011 pour trouver un acquéreur et bénéficier du régime actuel. Vendre rapidement à prix moindre ou tomber sous le joug d'une plus forte taxation des plus-values... L'annonce du Plan de rigueur de Gouvernement est en train de fausser le marché de l'immobilier, le nombre de biens à vendre étant supérieur aux demandes.

Existe-t-il d'autres moyens d'échapper à cette réforme ? (donation, SCI, etc..)

Pour ceux qui espéraient contourner la réforme en apportant rapidement leurs biens à une SCI (société civile immobilière, ndlr) - ils auraient alors bénéficié de l'abattement pour la durée de détention au moment de cet apport - le gouvernement a pris une mesure anti-abus en soumettant les apports immédiatement au nouveau régime. Toutefois la cession du bien à une SCI familiale qui louerait ledit bien, permet toujours, jusqu'au 1er février 2012, de bénéficier de l'abattement de 15 années. Encore faut-il être très attentif au « montage » pour éviter toute requalification en abus de droit (âge des enfants à associer ? saisine du JAF (juge aux affaires familiales, ndlr) en cas d'enfants mineurs ? paiement du prix, emprunt à charge de la SCI ?véritable vie juridique de la SCI...).

L'abattement de 159 000 euros au profit des descendants en cas de donation est toujours en vigueur. La transmission familiale peut permettre de rééquilibrer la différence entre le prix d'acquisition, la valeur de donation et l'éventuel prix ultérieur de cession.

Par ailleurs, mais cela est plus difficile, il est possible d'envisager de faire passer la résidence secondaire au statut de résidence principale... mais il faut pouvoir le prouver très précisément au fisc ! C'est-à-dire disposer par exemple d'avis d'imposition sur le revenu à l'adresse, d'attestations de Sécurité sociale, de factures de chauffage et d'électricité...et d'éviter que les mêmes justificatifs « existent pour l'autre domicile ! A déconseiller vivement ! Enfin, il faut garder à l'esprit que toute modification relative au patrimoine peut inciter le Trésor Public à analyser certains dossiers avec vigilance, notamment quant aux valorisations effectuées par ailleurs en matière d'impôt de solidarité sur la fortune (ISF)...

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