Plus-value immobilière

C’est la loi de Finances 2004 qui a réformé en profondeur la fiscalité des plus-values immobilières. Revue de détails...

Premier point important : les contribuables n’ont plus à se charger de la déclaration des plus-values car c’est le notaire qui calcule et paie l’impôt pour le compte du vendeur. Auparavant, les plus-values des particuliers étaient déterminées et déclarées par le vendeur lui-même sur un imprimé spécifique joint à sa déclaration de revenus. Ajoutées aux autres revenus, elles étaient imposées en fonction du barème progressif de l’impôt. A ce système, l’Etat a substitué un régime d’imposition à un taux de 19% auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 12,3%.

Autre point de taille : la taxation épargne les résidences principales, ce qui revient du même coup à exonérer la majeure partie des ventes. Quant à la taxation forfaitaire de 19%, même complétée par les prélèvements sociaux, elle va favoriser tous les vendeurs dont le taux d’imposition réel est supérieur. Aujourd’hui, sur une plus-value de 100, la taxation ne dépasse pas 26 alors que dans l’ancien système, elle pouvait être nettement supérieure si le contribuable était dans les tranches élevées du barème.

Enfin, un abattement de 10% par année de détention du bien immobilier à compter de la sixième année est accordé. En conséquence, l’exonération totale intervient au bout de 15 ans et non plus de 22 ans.

Exonérations mode d’emploi

La résidence principale est toujours exonérée quel que soit le délai écoulé depuis l’achat et quel que soit le montant de la plus-value. Et il suffit que le bien soit votre résidence principale au moment de la cession pour que vous bénéficiiez du dispositif alors qu’il fallait auparavant prouver que le bien vendu constituait la résidence principale.

La taxation ne s’applique pas sur les cessions dont le montant ne dépasse pas 15 000 euros, ce plafond étant valable à chaque opération. En d’autres termes, si vous vendez la même année deux biens valant chacun moins de 15 000 euros, les deux opérations seront exonérées.

Vous pouvez diminuer la plus-value en imputant sur le prix d’achat les frais afférents comme le coût des diagnostics obligatoires (métrage du bien, détection d’amiante, de plomb ou de termites…), les droits d’enregistrement, les honoraires du notaire. Si le bien a été détenu plus de cinq ans, le notaire pourra majorer le prix d’achat de 15% pour  les travaux de rénovation ou d’amélioration effectués sans que le propriétaire n’ait à les justifier.

Gardez néanmoins toutes les factures des entreprises qui sont intervenues. Enfin, les retraités ayant des revenus modestes qui les dispensent d’acquitter la taxe foncière sont également exonérés de la taxation des plus-values.

Pour plus d'informations : www.minefi.gouv.fr ou www.paris.notaires.fr