Les dispositions du bail

Impossible de louer un logement sans signer un bail. Ce contrat relate les droits et devoirs de chacun et doit comporter un certain nombre de dispositions importantes. Il est donc primordial de ne pas signer les yeux fermés !

Le bail peut être rédigé sur papier libre ou établi par un notaire. Une copie vous en est obligatoirement délivrée dans tous les cas. C’est la loi du 6 juillet 1989 qui impose la rédaction d’un bail écrit signé par les deux parties.

Quelle que soit la formule choisie, certains éléments sont obligatoirement à mentionner, tels le nom et la dénomination du bailleur, son domicile ou son siège social et le cas échéant ceux de son mandataire. Ensuite, le bail doit préciser la date à laquelle le contrat commence à s'appliquer et sa durée, la description précise du logement, des équipements et des annexes (garage, jardin, cave), l'énumération des parties communes, le montant du loyer et ses modalités de paiement et de révision, et enfin, le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

Le propriétaire doit indiquer dans le contrat si le logement loué est destiné à un usage d’habitation ou professionnel. Point important : le bailleur doit vous informer sur la zone de bruit dans laquelle se trouve le logement. Une clause particulièrement intéressante tant le bruit devient un fléau en zone urbaine.

La durée du bail varie selon la nature du bailleur. Elle est de trois ans minimum si le propriétaire est un particulier et de six ans s’il s’agit d’une personne morale (société, association etc.). Le propriétaire peut cependant conclure un bail de moins de trois ans (mais d'au moins un an) lorsqu'il veut reprendre le logement pour raisons familiales ou professionnelles. La raison justifiant la reprise doit être cependant précisée dans le contrat. Doivent aussi accompagner le bail : l'état des lieux, la copie de l'accord collectif de location conclu pour l'immeuble comprenant le local loué, s'il existe, et certains extraits du règlement de copropriété. À l'échéance du bail, à défaut de congé donné dans les formes et délais, il est reconduit soit tacitement, soit formellement renouvelé pour trois ans ou bien pour une durée inférieure lorsque le propriétaire invoque la reprise du logement.

Attention aux clauses abusives !

Si des propriétaires mal intentionnés cherchent à rajouter des dispositions à leur guise, il faut qu’ils sachent que certaines sont à proscrire absolument dans le contrat de location. Il s’agit en effet d’empêcher certaines dérives, vu la rareté des logements disponibles, et de protéger les locataires de bailleurs peu scrupuleux.

En règle générale, sont considérées comme abusives les clauses qui interdisent aux locataires l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ou qui lui imposent la souscription d’une assurance auprès d’une compagnie choisie par le propriétaire.

De même sont visées les clauses qui obligent le locataire, en cas de mise en vente ou de nouvelle location du logement, à laisser visiter celui-ci plus de deux heures par jour ou les jours fériés. Celles qui imposent le prélèvement automatique comme mode de paiement du loyer ou le prélèvement des loyers sur le salaire du locataire sont à bannir. Enfin sont proscrites les clauses prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour d’autres motifs que le non-paiement du loyer ou des charges, du dépôt de garantie ou la non-souscription d’une assurance pour risques locatifs.