Le viager

Acheter une maison en viager se résume à parier sur l’avenir : si l’ancien propriétaire décède peu de temps après la transaction, vous empochez une plus-value, sinon vous risquez de devoir payer longtemps.

Le principe. Une personne âgée (le crédirentier) veut obtenir une rente. Elle décide alors de mettre son logement en viager : elle vend son habitation, et en échange, le nouveau propriétaire (le débirentier) lui verse une rente à vie au lieu de payer la somme en une seule fois.

La rente. L’acheteur paye une certaine somme au départ, appelé le bouquet. Ensuite, il verse une rente mensuelle. Cette dernière se calcule selon plusieurs critères : l’âge du vendeur, la valeur de la maison, le type de viager… Attention, car le montant se revalorise chaque année, indexé, selon le type de contrat, en fonction de l’inflation, du prix de l’énergie…

Les types de viagers. Il existe plusieurs viagers. Dans le contrat le plus simple, l’ancien propriétaire quitte le logement. La date de départ peut aussi être déterminée En nue-propriété, l’occupant reste dans l’habitation jusqu’à sa mort, soit sans rente (avec seulement un bouquet), soit avec une rente, mais qui est revalorisée en cas de décès prématuré. Enfin, dernier cas de figure pour limiter le risque : la vente à terme. L’ancien propriétaire reste dans le logement, mais la durée et le montant de la rente se fixent au départ.

La revente. L’ancien propriétaire bat des records de longévité ? Vous pouvez revendre votre viager. Pour le crédirentier, rien ne change : il continue de toucher une rente, et peut ne pas être consulté. Cependant, s’il ne signe rien, en cas de défaillance du nouveau débirentier, vous restez responsable.

Les garanties.  Comme toute transaction immobilière, un notaire intervient. Le vendeur signera une hypothèque de rang et une clause résolutoire : si vous oubliez de payer une traite, le crédirentier récupèrera son bien !

La fiscalité. Les rentes n’échappent pas à l’impôt sur le revenu, mais bénéficie d’une décote selon l’âge du vendeur au moment de la transaction.

Cette décote se base sur celle des donations :

Age du vendeur / Abattement
Moins de 21 ans : 10%
Moins de 30 ans : 20%
Moins de 40 ans : 30%
Moins de 50 ans : 40%
Moins de 60 ans : 50%
Moins de 70 ans : 60%
Moins de 80 ans : 70%
Moins de 90 ans : 80%
Plus de 91 ans :  90%

Ainsi, plus le crédirentier vend vieux, moins il va payer d’impôt. Exemple : le crédirentier vend son bien à 55 ans. Il perçoit une rente de 500 euros par mois. Il bénéficie donc d’un abattement de 50% : seul 250 euros (50% de la rente) entre en compte dans le calcul de l’impôt sur le revenu. En cas de réversion entre époux, les droits de succession sont exonérés d’impôt.

L’acheteur ne peut déduire les rentes de son impôt sur le revenu, mais elles n’entrent pas en compte pour le calcul de l’ISF. Cependant, si le débirentier paye l’ISF, la maison qu’il a achetée en viager devra s’ajouter à l’ISF.