| La reprise d’un bien loué |
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Tout locataire étant protégé par la loi, récupérer un bien loué n’est pas aussi facile qu’il n’y paraît et si vous êtes dans ce cas, vous devrez absolument éviter le faux-pas.
Commençons par indiquer que le bénéficiaire de la reprise ne peut être que le bailleur (la personne qui met le bien en location), son conjoint, le partenaire s’il s’agit d’un Pacs, le concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé ou bien encore ses ascendants, descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin. Cette liste, qui paraît tout de même étoffée, est finalement assez limitative car on voit bien qu’elle ne retient par exemple ni les neveux ou nièces, des parents pourtant proches. Attention aux dates La reprise doit également s’effectuer en suivant des règles précises : envoi au moins six mois avant la date d’échéance ou de renouvellement du bail d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou bien recours à un acte d’huissier. Attention : le bail prend effet à compter de la date inscrite dans la clause relative à la durée du bail et non pas à la date de la signature du contrat. Autre point important : le délai de préavis court à réception par le locataire de la lettre recommandée ou de l’acte d’huissier et non pas à compter de la date d’expédition ou de première présentation au locataire. Si le propriétaire procède par envoi de lettre recommandée, il devra donc prendre pour référence la date apposée par l’administration des Postes lors de la remise effective de la lettre au destinataire. En cas de non-respect du préavis, même à 24 heures près, le bail devra être renouvelé dans des conditions identiques au précédent. Attention aux motifs Le congé donné au locataire doit être également justifié par la volonté du propriétaire de reprendre le logement, le droit de reprise sous-entendant que le bailleur en fera une résidence principale et non pas une résidence secondaire ou un pied-à-terre. De la même manière, si la loi ne fixe aucun délai précis pour l’occupation du logement repris, les tribunaux considèrent que le délai doit être « raisonnable », ce qui est pour le moins flou. Dans certains cas, les tribunaux ont considéré que la vacance du logement ne devait pas excéder le temps nécessaire aux travaux de rénovation. Les fraudes entraînent des sanctions Il faut évidemment la prouver mais toute fraude aux droits du locataire peut entraîner la nullité de l’opération de reprise et l’octroi de dommages et intérêts au locataire lésé. En revanche, les tribunaux n’acceptent pas le retour du locataire dans le logement. La reprise pour vendre Le propriétaire peut enfin donner congé au locataire dans le but de vendre son appartement. La lettre recommandée qu'il lui fait parvenir est très formelle, le locataire devant en effet être informé de l'offre et des modalités de vente, du prix et des conditions de paiement. Dans les deux mois qui suivent l'annonce du congé, il est prioritaire pour racheter le logement. Le propriétaire est libre de fixer le prix qu'il souhaite, mais il doit rester raisonnable. Un prix de vente anormalement élevé visant à évincer le locataire afin de relouer plus cher a déjà été sanctionné par les tribunaux. En fait, vendre le logement occupé entraîne en général une décote de l’ordre de 20 à 25% par rapport à la valeur du bien vendu libre. Mais cette décote est modulable en fonction de « la qualité » du locataire et du montant du loyer. Si le propriétaire peut prouver que la situation du locataire est satisfaisante avec aucun incident de paiements, l’acheteur potentiel ne se verra octroyer qu’une modeste décote. Attention à l’âge du locataire Quand le locataire a plus de 70 ans et que ses ressources sont inférieures à une fois et demie le Smic, le propriétaire ne peut signifier le congé qu'en proposant un autre logement. Ce dernier doit correspondre aux besoins et aux possibilités financières du locataire et être situé : dans le même arrondissement ou dans les arrondissements ou communes limitrophes si la commune concernée est divisée en arrondissement, dans le même canton ou dans les cantons ou communes limitrophes si la commune concernée est divisée en cantons, dans la même commune ou dans les communes limitrophes (sans dépasser cinq kilomètres) dans les autres cas. |
