INTERVIEW Elu président de la Fnaim le 25 mai 2012, Jean-François Buet, succèdera le 1er janvier 2013 à René Pallincourt. Pour l'actuel secrétaire général de l'organisation d'agents immobiliers, la mise en place d'un loyer plafonné intégralement déductible des revenus fonciers constitue une alternative crédible à l'encadrement des loyers.
Toutsurlimmobilier.fr : Quelle est la position de la Fédération Nationale de l'Immobilier (Fnaim) sur le projet de décret sur l'encadrement des loyers à la relocation dès la rentrée 2012 proposé par la ministre du Logement Cécile Duflot ?
A la Fnaim on n'est pas certains qu'il s'agit d'une bonne réponse à une vraie question. La vraie question est celle des logements à loyers maitrisés dans les zones tendues. Il faut faire un vrai distinguo entre 90% des villes où le marché n'est pas tendu, dans lesquelles les loyers sont en stagnation voire en baisse lors de la relocation et 10% restantes. Ces zones tendues sont grosso modo Paris et la région Paca ainsi que quelques villes en front de mer.
Nous considérons qu'il faut faire très attention. Un encadrement strict des loyers à la relocation qui serait appliqué dans ces endroits-là pourrait dissuader les propriétaires d'investir. La mesure produirait l'effet inverse recherché. La Fnaim appelle à beaucoup de modération et de mesure si le décret doit être mis en place rapidement.
L'Allemagne, la Suède, les Pays-Bas et la Suisse ont déjà mis en œuvre des mesures de régulation des rapports entre propriétaires et locataires. Que vous inspirent ces expériences et sont-elles transposables en France ?
Plusieurs pays en Europe déjà mis en place des dispositifs de cet ordre. Ils sont tous différents les uns des autres : en Allemagne, on parle de miroirs des loyers, ailleurs d'encadrement... Il est difficile de comparer des dispositifs qui ne sont pas les mêmes dans le cadre de réglementations différentes sur des marchés eux-mêmes difficilement comparables. Par exemple, à Berlin, les prix de l'immobilier sont quatre fois inférieurs à ceux de Paris, la durée du bail n'est pas la même plus courte et l'environnement juridique en France a été déséquilibré au profit des locataires par la jurisprudence. Je pense au dépôt de garantie qui a été divisé par deux ou à la caution solidaire qui a été supprimée.
Quelles sont vos propositions pour relancer l'offre de logements en France renforcer leur accessibilité pour les locataires ?
René Pallincourt, Président de la Fnaim, doit rencontrer Cécile Duflot dans les jours qui viennent. Nous sollicitons cet entretien pour aider le gouvernement dans l'analyse de la sectorisation. Et nous pensons qu'il existe une alternative au blocage des loyers, je fais référence à notre « Bail puissance 3 ». Notre proposition consiste à produire logements à des loyers maîtrisés, inférieurs de 50% aux loyers de marché. Le locataire se verrait garantir un effort maximum équivalent à 25% de ses ressources. En contrepartie, les propriétaires bailleurs obtiendraient une déduction spécifique de 100% des revenus fonciers et une exonération totale de plus-values au bout de 15 ans de détention afin de garantir un retour sur investissement. Il n'y pas de financement à dégager par l'Etat mais un manque à gagner que l'on peut estimer en moyenne à 20.000 euros pour l'Etat sur la durée d'un bail.
Il faut aussi affiner les observatoires des loyers, avoir la certitude que les chiffres ne sont pas discutables. Pour cela, tous les acteurs en présence doivent travailler de concert pour disposer d'un observatoire fiable à 100% doté d'une méthode interprétation des chiffres validée.
Propos recueillis par Olivier Brunet
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