Investissement immobilier locatif : que faire en 2010 ? |
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| Samedi, 09 Janvier 2010 15:50 |
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L'année 2010 devrait être une année relativement « calme » : un marché immobilier stable ou en légère baisse, des taux bancaires très bas, et même s'ils passent de 3,8% à 4,3% environ, ils restent toujours très attractifs pour emprunter dans le cadre de dispositifs fiscaux immobiliers. La loi Scellier La championne 2009 et 2010 des lois fiscales sera toujours au rendez-vous : avec des taux de défiscalisation élevés, ce dispositif sera certainement en tête du box office en 2010, sous réserve que vous respectiez les conseils suivants : - toujours être conseillé et suivi par un spécialiste, Conseiller en Gestion de Patrimoine, maîtrisant l'ensemble de la fiscalité et des dispositifs. Le « must » sera un Conseiller vraiment indépendant, à l'éthique reconnue. Les LMNP ou LMP Même si le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) a vu son champ d'application réduit, le statut LMNP (la version Non Professionnelle) reste toujours d'actualité. Ne négligez pas ce statut particulier ! Investir en Loueur Meublé génère des revenus de type BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). S'il ne dépasse pas les 23 000 € de recettes annuelles, l'investisseur déclare ses recettes via un bilan d'exploitation en LMNP, et non un bilan foncier, comme c'est le cas en Robien ou en Scellier. La particularité du Loueur est que l'on génère des dotations aux amortissements, qui sont utilisées chaque année pour réduire les bénéfices à zéro, et ainsi éviter de payer de l'impôt sur ces bénéfices durant environ 30 ans, le temps que ces dotations soient entièrement épuisées. La LMNP s'appuie donc sur une philosophie différente de la Scellier ou de la LMNP option Scellier : ne cédez pas forcément aux gains fiscaux rapides des premières années, et posez-vous la question suivante : sur une période globale de 30 ans, vaut-il mieux gagner sur son impôt durant les 9 premières années, ou bien ne pas en payer durant les 30 années entières sur les revenus locatifs correspondants ? Les autres lois La loi Malraux a vu son plafond de défiscalisation sur travaux légèrement revu à la baisse, mais reste encore attractive pour de grosse fiscalités, en particulier si des revenus fonciers sont déjà générés par d'autres biens existants. La loi en Monuments historiques est inchangée. Elle est aussi réservée aux grosses fiscalités à TMI élevée. Les lois Robien et Borloo vont mourir naturellement, au bénéfice de la loi Scellier, largement déclinée. La loi Girardin, elle aussi en fin de vie, est remplacée par la Scellier ou la Scellier option Dom Tom. La loi ZRR reste une option possible, pour certaines résidences de tourisme, dans un régime « hybride » de type « foncier + bail commercial + défiscalisation directe sur 6 ou 7 ans ». Vérifiez bien la qualité du gestionnaire et le marché locatif local. Les dispositifs ZRR se transforment naturellement, après leur période de défiscalisation, en statut LMNP, grâce à la présence d'un bail commercial et des services obligatoires qui y sont associés. |
