Tout Sur L'Immobilier - L'information pratique sur les subtilités de l'immobilier

Pour Alexandre Mirlicourtois, directeur des études économiques au sein du cabinet de conseils Xerfi, l'immobilier est clairement entré dans un nouveau cycle. Les prix des transactions devraient encore diminuer durant plusieurs années.

Les prix de l'immobilier ont baissé de 7,8% en un an à Paris. Pour les notaires d'Ile-de-France, il s'agit de la plus forte baisse depuis 1995. Quelle est votre analyse ? 

Première observation : les prix de l'immobilier sont en baisse dans tous les arrondissements. Seconde observation : le recul des prix est désormais une tendance nationale.

Cela veut-il dire que nous sommes entrés dans un nouveau cycle immobilier ?

Oui. Nous nous situons clairement dans un changement de cycle. En 2009, nous sommes à l'an un de la baisse des prix. Ce recul intervient après un cycle de forte hausse, entre 1997 et 2007, qui a déconnecté les prix immobiliers de la réalité économique.

Le retournement du marché n'est donc pas dû à la crise économique, mais à une déconnection avec les revenus des Français ?

Ceux qui pensent que c'est la crise qui a retourné le marché de l'immobilier se trompent. Dès 2008, des premières alertes sont apparues, indépendamment de la situation économique. On peut cependant mettre sur le compte du marasme économique une partie de l'ampleur du retournement. La crainte de perdre son emploi ou la baisse du moral des ménages ne favorisent pas les transactions immobilières.

Pourtant les taux des crédits sont au plus bas, cela pourrait inciter les acheteurs à franchir le pas ?

Les taux d'intérêts peuvent jouer, mais c'est un facteur mineur. Quelqu'un qui perd son emploi ne va pas acheter un logement car les taux sont bas. Surtout, les dossiers de demande de crédit ne passent pas auprès des banques. Même si ces dernières ne changent pas leurs conditions d'attribution, les dossiers sont moins bons, du fait d'un environnement économique dégradé.

L'économiste Jacques Friggit a développé la théorie du tunnel. Selon lui, les prix de l'immobilier et le revenu des Français sont liés. Ils avancent ensemble dans un tunnel. Lorsque le prix de l'immobilier sort du tunnel, il y revient forcement quelques années plus tard. Selon ses analystes, le prix des transactions est sorti du tunnel depuis l'an 2 000. Les prix devraient donc reculer de 40% dans les 5 à 7 ans pour y retourner. Qu'en pensez-vous ?

L'analyse de Jacques Friggit est bonne, mais j'y oppose un argument sur l'ampleur de la baisse. Car la structure des crédits a changé. La durée d'un emprunt s'est allongée : aujourd'hui 27% des prêts courent sur 25 ans ou plus. Ce phénomène a permis aux ménages d'accepter une partie de la hausse. Il devrait donc limiter la baisse.

Les loyers reculent aussi. Le marché locatif est-il lié à celui des transactions ?

Le marché locatif est principalement influencé par le climat économique. De plus, beaucoup de biens immobiliers destinés à la vente ne trouvent pas preneur. Ils sont donc mis à la location. Cela étoffe l'offre et le choix des locataires.

La baisse des prix va-t-elle se poursuivre ?

Je ne vois pas comment à court terme, le cycle pourrait se retourner, du moins d'ici à la fin de l'année 2010. L'avantage est clairement dans le camp des acheteurs et des locataires.