Immobilier : faut-il acheter avant les élections ?

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Jeudi 29 mars 2011, les allées du salon national de l'immobilier à Paris semblent vides. Le marché serait-il si mal en point ? Ou y aurait-il au contraire des opportunités à saisir ? Une chose est sûre, les prix de l'immobilier ancien commencent à diminuer tandis que les taux de crédits immobiliers redeviennent avantageux.

Pour un bon nombre de professionnels, le moment est idéal pour acheter. Au niveau des prix, après une année 2011 en progression, les notaires de Paris - Ile-de-France constatent une tendance à la baisse en région parisienne et à Paris. Encore timide, cette diminution est prévue jusqu'au mois de mai. Les prix pourraient ainsi se situer entre 8.100 et 8.200 euros le mètre carré dans la capitale. Le Crédit Foncier anticipe sur l'année une baisse des prix de 5 à 10% en France, les agences Laforêt visant de leur côté une diminution de 7%.

Côté financement, l'ensemble des acteurs du courtage en crédit immobilier s'accordent pour constater une diminution sensible des taux de prêts à l'habitat chez l'ensemble des établissements bancaires partenaires. Un mouvement baisser que semble confirmer le dernier Observatoire Crédit Logement / CSA sur les taux des prêts. En mars, près de 87% des banques ont diminué les taux de leurs crédits immobiliers de 0,13 points en moyenne, constate le courtier en crédit immobilier sur internet Meilleurtaux.com. Et cette tendance devrait se prolonger jusqu'au printemps.

Accalmie de courte durée sur les taux ?

Pour Philippe Taboret, directeur général adjoint du Cafpi, l'un des leaders du courtage en prêt immobilier, les taux fixes sur 20 ans « pourraient se situer autour de 3,80% en mai alors qu'ils étaient constant autour de 4% depuis mai 2011 ». En revanche, le courtier prévoit une augmentation au cours du deuxième semestre, pour atteindre 5% en fin d'année. « Après les élections présidentielle, il pourrait y avoir une nouvelle dégradation de la note française par les agences de notations qui ne l'ont pas encore fait. D'où un risque de remonté des taux » anticipe-t-il. Pour le Crédit Logement, établissement financier spécialisé dans la garantie de prêts immobiliers, l'analyse est cependant plus modérée. « Aujourd'hui les taux font le yo-yo, concède Catherine Lanvario, directrice de la communication, En ce moment ils redescendent un peu car il y a moins de demande de la part de l'acheteur et moins de transactions, mais nous n'attendons pas de relèvement brutaux pour la fin d'année », précise-t-elle. De son côté, Christophe Pinault, directeur général délégué du Crédit Foncier pronostique une « légère hausse » des taux en 2012 de 0,30 à 0,40 point.

Acheteurs en position de force

« Les conditions d'octroi des banques sont favorables, insiste Philippe Taboret, en cas de solvabilité de l'emprunteur, les banques prêtent toutes jusqu'à 100% du prix d'achat sur 30 ans », continue-t-il. Sans aller jusqu'à des financements complets de la part des banques Sandrine Allonier, responsable des études économiques chez le courtier en ligne Meilleurtaux.com estime que « les besoins d'apport sont au minimum, et se réduisent aux frais de notaires ». Mais il existe tout de même une sélectivité à l'avantage des dossiers les plus solides, ce dont se défendent certains établissement spécialisés comme le Crédit Foncier. « Nous n'avons n'a pas durci nos conditions d'octroi, notre métier est de distribuer des crédits, nous n'avons aucune raison modifier les conditions ». Même son de cloche chez Meilleurtaux qui admet cependant que « les banques appliquent juste plus strictement les critères déjà existants, notamment le taux d'endettement, qui ne doit pas dépasser 33 % pour la majorité des profils ». Pour les acheteurs potentiels aux reins solides - entendez un apport conséquent et des durées inférieures à 20 ans - l'heure n'est pas à l'attentisme. « Les emprunteurs avec un bon dossier sont en position de force. En raison de la concurrence entre les banques, ils peuvent négocier jusqu'à 0,40 points par dossier », évalue Sandrine Allonier.

Flou post-présidentiel

A plus long terme, malgré la fin d'aides incitatives comme la suppression du prêt à taux zéro (PTZ+) dans l'ancien depuis le 1er janvier 2012, Philippe Taboret envisage un retour à la normale du marché. Pour cela le directeur général du Cafpi se réfère aux mesures déjà votées - comme l'augmentation de 30% des droits à construire - ou celles qui figurent dans les programmes des candidats : division par deux des frais de mutation des notaires (Nicolas Sarkozy) ou mise à disposition de terrains de l'Etat (François Hollande). « L'Etat a tout intérêt à s'attaquer au déficit de logements car l'immobilier ne peut être délocalisé. C'est donc plus de croissance, plus d'emploi, plus d'impôts et plus de satisfaction sociale », avance-t-il. Sandrine Allonier anticipe pour sa part « une réduction de la durée des prêts au début de l'année 2013 du fait de la mise en application des accords de Bâle III » qui imposeront aux établissements bancaires d'augmenter leurs réserves de fonds propres et de liquidités. Un mouvement qui est déjà engagé : selon l'Observatoire Crédit Logement / CSA, la durée des prêts est tombée à 204 mois (17 ans) soit 10 mois de moins qu'en mars 2011.

 

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