Immobilier : ce qui change en 2010

Prolongement de l'investissement locatif Scellier, diminution du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt... Voici ce qui attend les particuliers en 2010 dans le secteur du logement.

Investissement locatif : le Scellier prolongé

Le projet de loi de Finances 2010 initial envisageait de diminuer les avantages fiscaux du dispositif Scellier. La réduction fiscale devait ainsi passer de 25% à 20% pour les logements acquis ou construits en 2010 ne répondant pas à la norme environnementale Bâtiment basse consommation (BBC) et de 20 à 15% à partir de 2011. Le Parlement a finalement décidé de prolonger le dispositif initial (25%) en l'état pour cette année. Mais à partir de 2011, la réduction fiscale diminuera à 15% pour les logements ne répondant à la norme BBC et à 25% pour les autres.

Fiscalité : diminution du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt

Avant 2010, les acquéreurs pouvaient réduire de leurs impôts 40% des intérêts d'un emprunt servant à acheter une résidence principale, la première année, dans la limite de 3 750 euros et 20% les quatre années suivantes. Dorénavant, le taux n'est valable que pour les logements respectant la norme environnementale Bâtiment basse consommation (BBC).Pour les autres, le crédit d'impôt sera égal à 35% des intérêts la première année, puis à 15% pour les quatre années suivantes.

Assurance : une nouvelle garantie contre les loyers impayés

Un nouveau dispositif Garantie des risques locatifs (GRL) a été présenté fin décembre. Il est destiné à couvrir les risques d'impayés de loyers pour les propriétaires et les locataires. Désormais, seules les sociétés d'assurance pourront désormais proposer des assurances contre les impayés de loyers.

Les assureurs proposeront un produit unique pour les bailleurs et les locataires couvrant les impayés des locataires présentant un taux d'effort inférieur ou égal à 50 % (c'est-à-dire consacrant la moitié ou plus de leur revenu au paiement de leur loyer). « Tous les bailleurs privés sont libres de souscrire une telle garantie. Les cotisations, librement déterminées par les assureurs en fonction du montant du loyer et des dossiers, seront totalement déductibles des revenus fonciers des bailleurs », explique la Fédération Française des Sociétés d'Assurance (FFSA).

Une contribution financière aux assureurs sera apportée par l'État ou Action logement pour couvrir les défaillances des locataires dont le taux d'effort est compris entre 28 % et 50 % ainsi que pour les locataires en situation précaire dont le taux d'effort est inférieur à 50 %. Cette aide augmentera progressivement : 35 millions d'euros en 2009, 70 millions d'euros en 2010 et 100 millions d'euros en 2011.

Prêts immobiliers : stabilisation des taux jusqu'en mars ?

La baisse des taux constatée depuis novembre 2008 semble être arrivée à son terme. En décembre 2009, les taux moyens du secteur concurrentiel s'établissent à 3,80% selon l'Observatoire Crédit Logement / CSA (hors assurance et coût des sûretés), dont 3,89% pour l'accession dans le neuf et 3,75% pour l'accession dans l'ancien, contre une moyenne de 3,77% en novembre 2009). Un constat de stabilisation partagé par Empruntis. Le courtier en ligne estimait début décembre que « si les fondamentaux restent les mêmes : OAT stables à des niveaux bas et taux directeur de la BCE inchangé (1%), les emprunteurs ont devant eux une belle fenêtre de tir et ce, sans doute jusqu'à mars 2010. »

Emprunts immobilier: le doublement du prêt à taux zéro prolongé jusqu'au 30 juin

Le prêt à taux zéro (PTZ) peut être doublé s'il est destiné aux primo-accédant. Mais ce dispositif ne vaut que pour l'achat d'un logement neuf, alors que le PTZ classique (non doublé) est destiné à l'ancien et au neuf. Le doublement devait au départ prendre fin au 31 décembre 2009. Il a été prolongé jusqu'au 30 juin 2010.

Prêt à taux zéro : un bonus pour les bâtiments écologique

Les futurs propriétaires immobiliers, qui soient primo-accédants ou non, vont bénéficier d'un prêt à taux zéro (PTZ) renforcé. Un arrêté publié au Journal officiel instaure en effet un bonus d'un maximum de 20 000 euros pour l'achat d'une habitation respectant la norme « bâtiment basse consommation ».

Au total, le ptz pourra donc s'élever à 65 000 euros pour un couple avec deux enfants habitant en zone B, soit le triple du dispositif initial. Ce dernier permet un prêt sans intérêt d'un montant maximum de 21 500 euros. Il a été doublé à un plafond de 45 000 euros dans le cadre du plan de relance. Le bonus écologique de 20 000 euros porte donc le dispositif à 65 000 euros.