Fiscalité

Les plus-values à la revente

Comme la revente d’un bien immobilier détenu en direct, les ventes réalisées par le biais d’une société civile immobilière sont soumises à l’impôt sur les plus-values. Et le régime est presque identique.

L’imposition. La plus-value (différence entre le prix de revente et celui d’achat) est taxée à hauteur de 31,3% (19% + 12,3% de CSG, CRDS et RSA). Cependant, une décote de 10% est accordée tous les ans à partir de la cinquième année de détention du bien. Cela veut dire qu’un logement dont vous êtes propriétaire depuis plus de 15 ans est exonéré de taxe sur la plus-value. De plus, chaque associé bénéficie d’un abattement de 1.000 €.  Attention car les moins-values ne peuvent être déduites de vos impôts.

La résidence principale. Votre habitation principale n’est pas soumise à la taxe sur la plus-value, que vous déteniez votre bien en direct pour par le biais d’une SCI. Dans ce cas, seuls les associés vivant dans le logement sont exonérés.  

Au sens de la loi, votre résidence principale est celle qui est occupée par vous durant la majeure partie de l’année.

Les autres exceptions. Les biens vendus moins de 15.000 € ne sont pas soumis à la taxe, de même que dans le cas d’une vente pour démembrement ou expropriation.

Une seule différence. La seule différence entre les deux régimes réside dans la date. Si vous achetez un bien en direct, les déductions se font à partir de la date d’achat. Pour les SCI, c’est à partir de la date d’achat des parts. Cela veut dire que si vous détenez des parts depuis plus de 15 ans, vous ne serez pas imposé, même si la SCI détient un immeuble depuis moins longtemps.  

Le choix du régime d'imposition

Lors de la création de votre société civile immobilière, vous devez opter pour un régime d’imposition : soit l’impôt sur le revenu (IR), soit l’impôt sur les sociétés (IS). Attention, car ce choix est irrévocable.

L’impôt sur le revenu. C’est le système d’imposition le plus commun, à privilégier pour les montages simples (une seule maison possédée par un couple par exemple). Lorsque vous choisissez de payer l’IR, votre SCI devient translucide : ce n’est pas la société qui est assujettie à l’impôt mais les associés.

Les revenus dégagés par votre SCI (locatifs notamment) s’ajoutent à vos autres revenus, au prorata de votre participation dans la société. Vous payez ensuite normalement l’IR.

L’impôt sur les sociétés. Les associés peuvent opter pour le régime de l’IS. Dans ce cas, ce ne sont pas eux, mais la société qui est imposée. Le cas peut aussi se présenter si un associé possède les parts au nom de son entreprise : ses revenus entreront dans le régime de l’IS.

Cette imposition peut être avantageuse, car elle permet de déduire les amortissements des biens de la SCI de ses résultats.
Vous devez aussi fournir les comptes de la société à l’administration fiscale. La SCI doit déclarer chaque année ses résultats au service des impôts des entreprises.

La TVA. Si vous optez pour l’IS, vous pouvez être soumis à la TVA dans certains cas précis. Sachez que le paiement de la TVA est optionnel, il faut le demander aux services fiscaux. Selon les cas, il sera avantageux ou pas d’y souscrire (par exemple si vous louez à une société, cette dernière pourra déduire la TVA). L’option est valable 10 ans.

Elle peut être réclamée en cas de locations : de meublés, de locaux professionnels, ou à usage commercial, de parking, ou lorsque le bailleur participe aux résultats de l’entreprises.

Quels sont les abattements dont vous pouvez bénéficier ?

Frais réels. Avant 2007, les SCI disposaient d’un abattement de 14% sur leurs revenus fonciers. Ce dispositif a été remplacé par la déduction de certains frais réels. Ainsi, vous pouvez déduire du calcul de vos impôts : 20 € par logement (correspondant aux frais de correspondance et de déplacement), les frais de concierge, de procédure, les honoraires et les commissions versés à des tiers pour la gestion.

Les plus-values. Les plus-values lors de la revente d’un bien (ou des parts d’une SCI) sont taxées à hauteur de 28,1%. Néanmoins, au bout de 5 ans de détention, un abattement de 10% par an est appliqué. Cela veut dire que vous ne payez plus rien après 15 ans.

Dans une SCI, l’abattement est pris en compte sur la durée de détention des parts, et non du bien immobilier. Exemple : vous détenez des parts d’une SCI depuis 20 ans. Cette société achète un appartement et le revend un an après. Vous n’êtes pas imposé sur la plus-value.

ISF. La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30% sur sa valeur entrant en compte dans le calcul de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Cet abattement est valable que vous déteniez votre bien en direct ou par le biais d’une SCI.

Pour en savoir plus : www.toutsurlisf.com   

Quelles sont les taxes liées à la SCI ?

Droit d’enregistrement. A l’achat, vous devez vous acquitter de la taxe de publicité foncière. Ces frais s’établissent à 5,09% du total de la vente. Si la transaction s’effectue par le biais d’un notaire, vous devrez rajouter 0,10% du prix de vente, avec un minimum de 15 €. Vous pouvez déduire du montant à taxer les emprunts et leurs intérêts.

Le droit d’apport. Cette taxe a lieu lors de la constitution de la SCI. Elle soumet les associés qui apportent à la société des biens immobiliers neufs ou de moins de 5 ans. Ces derniers doivent donc payer la TVA immobilière (19,6%), mais sont exonérés de droit d’enregistrement.

Les frais de cession. Lors de la vente de vos parts, vous devez payer une taxe de 28,1% sur les plus-values. Si vous cédez des parts de votre résidence principale, vous n’êtes pas soumis à cette imposition. Il en est de même si vous détenez des parts depuis plus de 15 ans, dans n’importe quel logement : l’imposition diminue de 10% tous les ans à partir de la 5eme année de détention.