Création-Cession

Ca y est, vous voulez vous lancer dans la création d’une société civile immobilière (SCI). Voici la démarche à suivre

Le bien immobilier. Sont éligibles à la SCI les biens (immeuble, appartement, maison, terrain…) n’étant pas considérés comme commerciaux (activité de revente, d’agence immobilière…). Vous pouvez bien entendu, à titre civil, monter une SCI pour louer un logement et même des murs de commerce, mais ces locaux ne doivent pas être meublés (sauf si la location rapporte moins de 10% des revenus de la SCI).
La gestion. Comme son nom l’indique, la SCI est une société. Les associés (au minimum deux personnes) doivent donc élire un ou des gérants, responsables juridiquement et en charge des tâches de gestion. La SCI doit aussi tenir chaque année une assemblée générale et publier les comptes de son activité.

Les statuts. La SCI a une durée de vie de 99 ans, renouvelable une fois. Vous devez aussi nommer la société et déposer son nom au registre de l’Institut national de la propriété industrielle (INPI). Bien sûr, la dénomination ne doit pas déjà être prise. La SCI doit avoir un siège social et une raison sociale.

La procédure. Vous pouvez monter vous-même votre SCI, en passant par un sous-seing privé. Néanmoins, pour tout acte dans l’immobilier via votre SCI (achat, vente…), l’appel à un notaire est obligatoire. Vous devez ensuite enregistrer votre SCI au Tribunal de commerce compétent. Une annonce doit être passée dans un journal d’annonces légales couvrant la zone où est située votre société. Créer une SCI engendre des frais de plusieurs centaines d’euros.  
 
Comment céder une SCI ?

Vous voulez vous séparer des parts que vous détenez dans une société civile immobilière (SCI). Voici la démarche à suivre.                  

Céder des parts. Sauf clause entre les associés, la vente de vos parts est libre. Vous pouvez les céder à un autre associé ou à une personne extérieure. Vous n’avez pas besoin de convoquer une assemblée générale pour le faire. Il faut cependant enregistrer l’opération dans un délai de un mois, cette dernière s’effectuant au choix par un sous-seing privé ou par un acte notarié.  

Pour les mineurs. Les personnes de moins de 18 ans sont autorisées à détenir des parts dans une SCI. Néanmoins, en cas de cession, les tuteurs légaux devront demander l’autorisation à un juge de tutelle.

Le prix. Le prix de vente est fixé librement entre l’acheteur et le vendeur. Comme dans l’immobilier classique, il correspond généralement au prix du marché. La valeur de vos parts évolue donc selon l’offre et la demande. En cas de désaccord, un expert peut être nommé pour estimer le bien. A la revente, vous être soumis à l’imposition classique sur les plus-values immobilière. 

La liquidation. Il s’agit de mettre fin à la SCI, pour cause entre autre de vente, de l’expiration de la durée de vie, de l’annulation du contrat ou d’une décision de justice. Comme pour la création d’une SCI, il faudra publier un avis dans un journal d’annonces légales.  Les associés doivent nommer un liquidateur, en charge de la procédure. Ce dernier, présent ou pas dans la SCI est responsable des fautes qu’il pourrait commettre durant l’opération.