Achat d'un terrain

Il existe des spécialistes du marché qui vous proposent d'acquérir des espaces mis en conformité par leur soin.

Ces terrains sont à la fois constructibles et viabilisés (desservis par une voie d'accès et déjà pré-équipés en divers réseaux : assainissement, eau potable, électricité…). Vous êtes sûrs de votre terrain, mais c'est plus cher. Les premiers investissements et frais sont couverts.

Seconde solution, vous vous lancez vous-même dans la prospection, puis la viabilisation, puis la mise en constructibilité, le tout à vos frais, à vos risques et périls, et à condition de prendre votre temps… Le tout pour obtenir "LE" sésame attendu, le permis de construire, qui ouvrira la voie vers une seconde étape de longue haleine, mais cette fois bien réglementée, la construction elle-même…

Pas simple donc, d'autant que le domaine du foncier fait peu l'objet de législations. Le vendeur n'est pas non plus tenu de vous informer de la nature du sous-sol ! Dernier point, hors cas de force majeure, vous ne disposez pas de droit de rétractation une fois que vous avez signé la promesse de vente…

 Si malgré cela vous tenez à acheter, la condition sine qua non de la construction tiendra dans un document : le certificat opérationnel d'urbanisme.

Le certificat opérationnel d'urbanisme

Le certificat d'urbanisme est l'acte administratif qui indique les règles appliquées à la commune, les limitations administratives au droit de propriété, les taxes et participations applicables au terrain, etc. Ce document de pure information vous renseignera sur la constructibilité et les droits et obligations attachées au terrain (notamment les servitudes).

Le certificat opérationnel d'urbanisme, plus fouillé, vous indiquera de son côté si votre projet est possible sur le terrain. Sans engagement de votre part, il laisse entrevoir si une demande d'autorisation de construire pourrait aboutir favorablement. En cas de réponse négative, il vous précisera les motifs justifiant de l'impossibilité de réaliser votre projet sur un terrain, quelles que soient les raisons : sous-sol instable, zone inondable, loi Littoral, etc. Il pourra ainsi vous signifier qu'en déplaçant votre maison de deux mètres sur le terrain, vous serez "dans les clous" !

Dernier point intéressant, il vous mentionne les équipements publics existants ou prévus. Vous saurez si le terrain est raccordé à l'électricité et à l'eau (ou s'il faut prévoir les frais…), mais également si une autoroute est attendue au bout du terrain !

Précautions utiles

N’hésitez pas à consulter le POS (plan d'occupation des sols) qui renseignera sur les règles de construction applicables localement. C'est ce qui permet de vérifier l'évolution à venir de l'environnement et de s'assurer qu'on ne risque pas de se retrouver, par exemple, avec un immeuble sur la parcelle voisine... Il permet aussi de contrôler la nature des éventuelles servitudes d'utilité publique (passage des canalisations, des lignes d'électricité, etc.) ou privées (droit de passage, etc.).

Si vous envisagez d'acheter dans un lotissement, il faut vous procurer le règlement de lotissement et le cahier des charges, ainsi que l'arrêté de lotir, délivré au lotisseur par les services de l'urbanisme, qui détaille les travaux et les aménagements prévus (voirie, éclairage, etc.). Il est important également de prendre en compte les futures charges collectives, qui dépendent de la nature des parties communes : sont-elles privées (les propriétaires doivent en assurer l'entretien) ou publiques (c'est à la commune de les entretenir mais elles sont dans ce cas ouvertes à tous) ?

Vérifiez la surface exacte du terrain et ses limites, surtout s'il n'est pas situé dans un lotissement. Vous pouvez demander un "bornage". Cette opération qui consiste à délimiter le terrain par des bornes, est réalisée par un géomètre-expert qui consulte les titres de propriété concernés, y compris, naturellement, ceux des voisins. Une fois établi le procès-verbal, l'ensemble des intéressés signent le document qui établit définitivement la surface de la parcelle concernée. Un document qu'il vaut mieux ensuite déposer au Fichier des Hypothèques afin de le rendre opposable aux tiers.

Si le terrain est isolé, renseignez-vous sur le coût des différents branchements aux réseaux d'eau et d'électricité. Il est parfois très élevé .